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用自住性商品房解决房地产难题

提案人:蔡继明

2011年03月11日20:14    来源:人民网     手机看新闻

  一、长期以来政府遏制房价的政策为什么收效甚微?

  自2004年以来,国务院几乎每年都将有效遏制房价过快上涨作为重要的工作目标,先后出台了许多措施为房地产降温,但都没有取得预期的效果。全国商品房的平均价格在7年间从2003年的2359元上升到2010年的5034元,增长了1.13倍,平均每年增长11.5%,一线城市的房价增幅更高,使商品房价格与普通群众的购买力相差越来越大,老百姓越来越买不起房子。房地产市场逐步变为投资和投机者的乐园,原本是为改善广大群众居住条件的房地产行业,变成了炒房者赚钱逐利的赌场,这不仅扭曲了房地产行业的社会属性,也增加了国民经济的风险。日本在签署广场协议后的房地产崩溃和美国的次贷危机,都已成为中国房地产的前车之鉴。

  如何阻止日本的房地产崩盘和美国的次贷危机在中国重演呢?自2010年4月以来,国务院对房地产行业出台了一系列力度空前的调控政策。但这些政策都旨在限制投机者和地产商,而由于投机者和地产商已经成为实力雄厚的利益集团,要想把房地产投机势力瓦解掉,就要冒投鼠毁器、玉石俱焚的巨大风险,甚至会使国民经济遭受摧毁性打击。而要顾及国民经济的全局,就不敢对投机势力下狠手,政策调控就只能是隔靴搔痒。多年来,国务院的调控政策只能游走在二者之间,导致房地产泡沫在多年调控下毫无收敛。

  二、“三箭齐发”的政策能否奏效?

  在这种情况下,国务院不得不酝酿并将相继出台三箭齐发的房地产新政:一是严格限制甚至叫停投机性购房;二是对屯房者征收房产税;三是大幅度增加保障房的供应。

  然而,这个三箭齐发的房地产政策并不能避免房地产崩盘和对国民经济的重创。

  原因之一:限制购买第二套以上住宅的政策效应是不确定的。(1)对购房者是否在购买第二套以上住宅的认定存在诸多技术性困难,使得各种各样的变通手段有空可钻,尤其是与地方政府有密切联系的大炒家,有更多的机会让限制性政策失效。(2)对已经持有多套住宅的炒房者来说,这个政策会增加他们所持房产的稀缺性,使存量商品房价格进一步被高估,从而推升新房价格。⑶ 在政府与开发商的博弈中,限制购买的政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断,因而不能导致房价的下行,开发商根本不害怕限购,也不害怕交易量下降,越限购开发商越能囤积更多的房源,而如果交易量持久性大幅度下降,就会拖累钢铁、水泥、建材、建筑、家电等行业,城市化进程就会滞缓。因此,大部分开发商都确信,最后抗不住的肯定是政府,限购令迟早会被取消。有了这种心理预期,将使限购政策失去作用。

  原因之二:房产税力度难以把握。如果力度不够,只是象征性地收点税,蜻蜓点水,不仅不足以对投机者形成杀伤力,反而会使炒房者将所交的税转嫁到下家头上,并不会影响他们的投机热情。如果让房产税具有强大的杀伤性力度,其结果将更加可怕:对所有超出合理自住需求的房产征收有威慑作用的房产税,将直接导致全局性的通货紧缩,甚至是经济危机。因为多年来形成的全民涉房的局面,已经严重扭曲了我国的经济结构,许多地区的实体经济已经出现空心化的趋向,70%的国企和大型民企都参与了房地产开发,更多的中小企业和个人都参与了炒房,其中许多企业是靠房地产赢利来支撑门面,如果出台有杀伤力的房产税,就会造成大量资金从房地产行业出逃、全局性的资金链断裂、和实体经济的大面积亏损,这将不只是房地产行业本身的事情了,它将累及各行各业、累及所有的房产所有者,国民经济将出现不可逆转的重挫。从这个意义上说,房产税作为收入调节税才是可行的,让它来调节房地产的价格和供求关系,是没有国民经济的安全保障的,政府做不起这个试验!

  原因之三:大幅度增加保障房供应不具有可操作性。这是因为在房价已经高到大部分中低收入者买不起房的情况下,城市人口的大部分都只能排队等候保障房,这样的供求结构不发生根本的改变,政府想通过增加保障房的供给来解决房地产难题是不现实的。因为,商品房过高的房价所构成的系统,无法支持足够数量的保障房供应,国务院所下达的保障房指标是永远也不可能完成的。2010年5月,住建部与各省市签署2010年开工兴建700万套保障性住房建设责任书,年底前住建部宣称,全国保障房的建设任务已经超额完成。但在2011年元月发布的各省市自治区政府工作报告中,绝大多数省市都没有公布2010年保障房的开工数量,相当一部分省市只公布了“十一五计划”的五年间政府在住宅建设方面取得的数据,其中包括了为多少万户提供了住房补贴,概念已经被严重扭曲和偷换了。而真实的情况却是:全国人大预算工作委员会在2010年8月份对保障房建设调研中也发现,截至2010年8月底,各地2009年的保障房开工率最好的也只完成80%,有些则不到40%。而2010年的计划很多还处于“零开工”。 河南省安阳市直到8月初,保障房项目是“零开工”。而当年中央投资补助廉租住房项目的焦作、濮阳、南阳、周口等市截至8月初均未开工。即使全国很多省市在年底前为完成任务而突击开工,也不可能完成2010年的计划指标,所谓完成,是包括了2009年转移过来的一部分项目。更重要的是,开工并不等于建成,仅在开工数量上对地方政府进行考核,所带来的就是只见开花,不见结果,根本就不可能缓解保障房的稀缺状况。指望由保障房的增加供应来满足中低收入者的住房需求,这样的政策是建立在普通百姓买不起房的前提之下,不对这个前提进行手术,是不可能找到房地产的解决方案。这是因为:当房价脱离了大多数居民的购买力时,需要由政府提供保障的居住需求就有可能超过住房供应量的60%, 而政府从高房价上所获得的卖地净收入,不足以支持政府为60%的居民提供保障性住房 ,因为随着房价的增加,土地的拆迁成本也水涨船高,土地财政给地方政府带来的扣除飞涨的拆迁成本后的净收入,远远赶不上保障性住房需求增加的速度、赶不上保障性住房所需土地拆迁成本增加的速度。把房地产看作一个内循环系统,与高房价组合在一起的保障房大量供应,是一个效率低劣、入不敷出的系统结构,它自身不能实现连续的良性运转。2011年住建部提出的开工1000万套保障房的目标,是根本不可能完成的,即使开工了1000万套,也不可能按期竣工。政策执行的结果只能是各级政府的债台高筑或弄虚作假,它不能成为房地产的解决方案。
 
(责任编辑:张彩峰)
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